Səhmdar iştirak Rusiyada geniş yayılıb. Şirkətlər investorları cəlb edir, öz vəsaitləri ilə ev tikirlər, sonra isə sonuncunun mülkiyyətinə çevrilir. Beləliklə, siz mənzili hissə-hissə alıb, tikinti başa çatana qədər borcunuzu ödəyə bilərsiniz. Ancaq bu, ortaq tikintinin verdiyi bütün imkanlar deyil. Əməliyyat tərəfləri bu proses haqqında nələri bilməlidirlər, nələrə diqqət etməlidirlər - oxuyun.
Nüanslar
Nəzəri cəhətdən hər şey sadə və aydındır, lakin mediada bu proses mənfi şəkildə işıqlandırılır. Bu niyə baş verir? Əqd tərəflərinin maraqları hələ 2004-cü ildə qəbul edilmiş Paylı tikinti haqqında qanunla qorunur. O, tərtibatçılar üçün ciddi tələblər təqdim etdi. Hazırda bu, ortaq tikintini tənzimləyən yeganə normativ sənəddir. Müqavilə bağlayarkən müştəri nəyi bilməlidir?
Tərtibatçı və əməliyyatın obyekti. Əgər şirkət olubsabazarda fəaliyyət göstərir, bir sıra həyata keçirilən obyektlərə malikdir, o zaman onu müqavilə tərəfdaşı hesab etmək olar. Təsdiqlənməmiş təşkilatlarla, xüsusən ilk dəfə müqavilə bağlayan insanlarla əlaqə saxlamağa dəyməz.
214 nömrəli "Müştərək tikinti haqqında" Qanun yalnız eyniadlı müqavilələrə şamil edilir. Başqa hər hansı bir ifadəyə icazə verilmir. Tərtibatçı "İnvestisiya Müqaviləsi"ni imzalamağı təklif edərsə, o zaman bu cür qaydaların tələblərinin yayılmasının qarşısını almağa çalışır: "Birgə tikinti haqqında" qanun, "İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında" Federal Qanun.
Sənədləri təsdiq etməzdən əvvəl şirkətdən tikinti icazəsi istəyin, layihə bəyannaməsinin harada yerləşdiyini öyrənin və onu oxuyun. Qanuna əsasən, nəşr tərtibatçı üçün məcburi tələbdir.
Paylı tikinti müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alındığı andan bağlanmış hesab olunur. Əks halda etibarsız sayılacaq. Kağızda obyektin təsviri, köçürmə üçün son tarix, ödənişlərin dəyəri və proseduru, zəmanət olmalıdır.
Sənədləri yoxlayın
FZ tələb edir ki, şirkət yalnız icazə aldıqdan, layihə bəyannaməsini dərc etdikdən və mülkiyyət hüququnu qeydiyyatdan keçirdikdən sonra vəsait toplaya bilər. Bu şərtlərdən ən azı biri yerinə yetirilmədikdə, vətəndaş faizlə birlikdə pulun geri qaytarılmasını tələb edə bilər. Onlar ikiqat yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsi ilə hesablanır. Müqaviləyə əsasən, şirkət müəyyən edilmiş müddətdə və ondan icazə aldıqdan sonra əmlak tikməlidironu əqdin iştirakçısına təhvil verməyi tapşırmaq üçün dövlət orqanları. Qarşı tərəf razılaşdırılmış qiyməti ödəməyə və obyekti qəbul etməyə razıdır (əgər icazə verilirsə).
Tikintidə iştirak payına dair yazılı müqavilə qeydiyyata alınmalıdır. Yalnız bundan sonra qüvvəyə minəcək. Sənədləri imzalamazdan əvvəl vətəndaşın belə sənədlərlə tanış olmaq hüququ var:
- tərtibatçının təsis sənədləri;
- dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə;
- vergi qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə;
- son üç iş dövrü üçün təsdiq edilmiş illik hesabatlar;
- audit hesabatı.
Tranzaksiya təhlükəsizliyini təkmilləşdirin
2014-cü ildən birgə tikintiyə şamil edilən “İnkişafçıların məsuliyyətinin sığortası haqqında” Federal Qanunun norması qüvvəyə minir. Bunun mənası nədi? Şirkət defolt və ya müflis olduqda, bir şəxs pulu geri qaytara biləcək. Sənədlərin dövlət qeydiyyatı zamanı tərtibatçı məsuliyyət sığortası müqaviləsi və ya zəmanət verməlidir. Əvvəllər əməliyyat üçün təminat kimi girov təqdim etmək mümkün idi.
Sığorta nüansları
Müqavilə benefisiarın - tikinti üçün vəsaiti cəlb edilmiş vətəndaş və ya hüquqi şəxsin xeyrinə bağlanır.
Sığorta hadisəsi - məhkəmə qərarı ilə təsdiqlənən tərtibatçının öhdəliklərinin tam və ya lazımınca yerinə yetirilməsi.
Sənədin etibarlılıq müddəti ortaq tikinti müqaviləsində göstərilən müddətə bənzəyir. Lakin benefisiar binanın təhvil müddətinin bitməsindən iki il sonra da kompensasiya ala bilər. Minimum sığorta məbləği mənzilin dəyəri əsasında hesablanır. Lakin o, bazar qiymətindən aşağı ola bilməz.
Tikinti kapitalı belə təmin edilir. Federal Qanun həmçinin aşağıdakı hesablaşma prosedurunu nəzərdə tutur:
1. Zəmanət müqaviləsi imzalanıb. Tərtibatçı öhdəliklərini yerinə yetirməyibsə və ya razılaşdırılmış müddətdə başa düşülən cavab təqdim etməyibsə, müştəri müvafiq tələblə zamin banka müraciət edə bilər.
2. Əməliyyat sığorta müqaviləsi ilə təmin edilib. Benefisiar girov predmeti üçün müəyyən edilmiş məhdudiyyət müddətində şirkətə və ya qarşılıqlı sığorta şirkətinə (OVS) müraciət etməlidir. Qanunda nəzərdə tutulub ki, ödəniş sənədlərin təqdim edildiyi gündən ən geci otuz gün ərzində həyata keçirilməlidir. Eyni zamanda, inkişaf etdiricinin sığorta şirkətinə borcunun olması vacib deyil. Bu qayda yalnız 2013-cü ildən sonra bağlanmış müqavilələrə şamil edilir.
Öhdəliklərin təmin edilməsi üsulları
Biz artıq nəzərdən keçirmişik ki, müştəri xərclədiyi vəsaiti hansı üsullarla (qanunvericiliyə uyğun olaraq) geri qaytara bilər. Lakin müqavilədə bu bəndin olması kompensasiyanın ödənilməsinə zəmanət vermir. Sənədə müxtəlif şərtlər və müddəalar daxil edilə bilər, onların köməyi ilə öhdəliklərin yerinə yetirilməsi vaxtını gecikdirə bilərsiniz. Və bütün bunlar"əgər" qanundan kənara çıxmaya bilər.
Tikinti ləng getdikdə və ya uzun müddət başlamadıqda, müştəri son tarixi gözləmədən məhkəmədə sənədə xitam verilməsini tələb edə bilər. Bu imkan təmin edilir, əgər:
1) sənəddə göstərilən müddətdə obyektin əməliyyat iştirakçısına verilməyəcəyini göstərən hallar olduqda, ortaq bir obyektin daxil olduğu evin tikintisinin dayandırılması və ya dayandırılması baş verdi.;
2) layihə sənədlərində daha əhəmiyyətli dəyişikliklər, o cümlədən pay obyektinin ölçüsündə əhəmiyyətli düzəliş var;
3) yeni binaya daxil olan mənzillərin ümumi sayında azalma və ya artım var.
Birgə tikinti haqqında başqa nə bilmək lazımdır?
Obyektin istismara verilmə tarixi dəqiq göstərilməlidir (məsələn, “10/15/14-dən gec olmayaraq”). Çox vaxt tərtibatçılar reklam ifadəsini istifadə edirlər: "2014-cü ilin IV rübündə". Bu ifadə yanlışdır. Göstərilən tarixdən iki ay keçdikdən sonra səhmdar paylı tikinti müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edə bilər. Sizə lazım olan tək şey yazılı bildiriş göndərməkdir. Tərtibatçı 20 təqvim iş saatı ərzində müştərinin hesabına daxil olan pulu qaytarmağa və ona cərimə ödəməyə borcludur. Və ya bu məbləği səhmdarın adına açılmış əmanətə qoyun.
Sənədlərdə göstərilən mənzilin ümumi dəyəri mənzilin kvadrat metrinə düşən qiymətə vurularaq hesablanır.otaq sahəsi. Bu nömrələr də qeyd edilməlidir. Yaşayış sahəsinin parametrlərinin təsvirinə də diqqət yetirməyə dəyər: yer, mərtəbə, ünvan, sahə, otaqların sayı. Tikilən mənzilin zəmanət müddəti 5 ildir.
Sənədləri öyrənərkən faiz sahibinin kommunal və əməliyyat xərclərini hansı nöqtədən ödəməli olduğuna diqqət yetirməyə dəyər. Əgər bu bənd yoxdursa, o zaman öhdəlik mənzilin istismara verilməməsi, qəbulu və təhvil-təslim aktının imzalandığı andan yaranır.
Problemlər qaçınılmazdır?
Bəzən tərtibatçılar sənədə bəzi elementləri daxil etməyi qəsdən "unudar". Lakin Müştərinin Müştərək Tikinti müqaviləsi düzgün tərtib olunsa belə, maddi itkilərlə üzləşə bilər. Bunun mənası nədi? Tərtibatçı mülkiyyət hüquqlarını başqa hüquqi şəxsə verə bilər. Bu halda o, ona bütün mənzillərin hüquqlarını praktiki olaraq dəyərinə satacaq. Sonra bazar qiymətinə uyğun olaraq vasitəçi firma onları səhmdarlara təhvil verir. İlk baxışdan heç bir problem olmamalıdır. Bununla belə, tikintisi başa çatmamış və ya inşaatçının müflisləşməsi riski yarandıqda, faiz sahibi müqavilədə göstərilən məbləğə əsaslanaraq tələblər irəli sürə bilər. Lakin mənzillər bazar qiymətinə deyil, maya dəyərinə satılıb.
Başqa ümumi sxem
Birgə tikinti müqavilələrinin qeydiyyatı onların qüvvəyə minmə anını geriyə hesablayır. Ancaq çox vaxt borcalanlar fərqli bir sxemdən istifadə edirlər. Onlar ilkin müqavilə imzalamağı təklif edirlər. O, ilə demək olar ki, eyni elementləri ehtiva edirəsasən, onun qüvvəyə minməsi haqqında məlumat istisna olmaqla. Bu cür sənədlər məcburi dövlət qeydiyyatına alınmır. Bu zaman tərəflər şifahi razılığa gəlirlər ki, ikinci iştirakçı dərhal mənzilin bütün pulunu ödəsin. Tərtibatçı gələcəkdə nə vaxtsa tikintidə iştirak payının əsas müqaviləsini bağlamağı öhdəsinə götürür. Səhmdar əməliyyatın düzgün yerinə yetirildiyinə əmindir. Lakin bu "boz" sxem sənədi yalnız qanun çərçivəsindən çıxarır.
Budur, başqa bir məşhur manevr. Tərtibatçı alıcı ilə müqavilə bağlayır, onun predmeti əmlakın səhmdarlara verilməsi öhdəliyi deyil, başqa bir şeydir: investisiya fəaliyyətinin maliyyələşdirilməsi, binalara iddia hüququnun verilməsi və s. Yəni sənədin bütün mahiyyəti onun məzmunu ilə müəyyən edilir. Lakin səhmdarın iddiası əsasında məhkəmə onu etibarsız hesab edə bilər, çünki əslində sənəd 214 saylı qanuna əsasən məsuliyyətdən yayınmaq üçün yaradılmışdır.
Səhər - qeydiyyat, axşam - pul
Müqavilə yalnız onun məlumatları Rosreestr-ə daxil edildikdən sonra qüvvəyə minmiş hesab olunur. Bu ana qədər tərtibatçının pul qəbul etmək hüququ yoxdur. Beləliklə, bu məqam sənəddə qeyd edilməlidir. İşçilərin sənədlərin sonradan "bütün dəstə tərəfindən" qeydə alınacağına dair ifadələrinə inanmağa dəyməz, lakin tikinti üçün pul indi lazımdır. Nadir hallarda belə təminatlar doğrudur. Hər bir sənədin ayrıca Palataya ötürülməsi çox vaxt aparır. Amma müştərini aldatmaq olar. Buna görə də, onu təhlükəsiz oynamaq və kapital əməliyyatı qeydə alınana qədər gözləmək daha yaxşıdır. Tikinti. Tərtibatçı əvvəlcədən ödəmədə israr edə bilər. Ancaq bu halda, oxşar şəkildə bağlanmış bu obyekt üçün müqaviləni göstərməyi xahiş edin. Qeydə alınmış sənəddə möhür, möhür, Rosestranın məsul şəxsinin imzası və nömrəsi var. Əgər əməliyyat ipotekadan alınan vəsait hesabına ödənilibsə, bu, yüklülüyün möhürü ilə təsdiqlənməlidir.
Çox vaxt tərtibatçılar özləri qanundan yan keçmək və sənədləşmə işləri tamamlanmamış vəsait almaq istəmirlər. Amma bu halda onlara əlavə təminat lazımdır. Məsələn, bir bankda açıq akkreditiv. Müqavilə imzalanarkən müştəri ona vəsait qoyur. Lakin tərtibatçı onlara yalnız evin tikintisində iştirak payı qeydə alındıqdan sonra çıxış əldə edəcək. Bu tədbir eyni zamanda müştərinin ödəmə qabiliyyətinə zəmanət verir və qanuna əməl etməyə imkan verir.
Obyektin tərtibatçıdan qəbulu
Mənzilin istifadəyə verilməsi mərhələsində birgə tikinti haqqında nə bilmək lazımdır?
Birincisi, bu prosesə düşünülmüş şəkildə yanaşmaq lazımdır. Sənədləri imzalamadan əvvəl bütün sualları aydınlaşdırın. Müəyyən edilmiş bütün çatışmazlıqlar obyektin uyğunsuzluğu aktında yazılı şəkildə əks etdirilməlidir. İnşaatçının qanunla müəyyən edilmiş öhdəlikləri binaların qəbulu və təhvil verilməsi sənədi imzalandığı andan yerinə yetirilmiş hesab olunur. İştirakçı çatışmazlıqların əvəzsiz aradan qaldırılmasını və ya əməliyyat qiymətinin aşağı salınmasını tələb etmək hüququna malikdir. Əgər qüsurlar əməliyyat zamanı artıq aşkar edilibsə, onda tərtibatçı onların aradan qaldırılması üçün müştəriyə kompensasiya verməyə borcludur.
İkincisi, inandırmağa təslim olmayın. Aşağıda ən çox yayılmışlar varmüştəriyə təzyiq göstərməyə yönəlmiş tərtibatçıların fəaliyyət sxemləri:
- bütün problemlərin daha sonra həll ediləcəyinə əmin olaraq sənədləri imzalamağı xahiş edirlər;
- bütün iddiaları əks etdirəcək “fərqli akt” tərtib edəcəklərini iddia edin;
- sənədləşmə şərtlərinin pozulması halında müştərinin obyekti rədd etdiyinə görə cərimə ödəməli olacağı ilə hədələyin.
Səriştəli yardım
Diqqət etməli olduğunuz çoxlu nüanslar var. Buna görə də, ortaq tikinti üçün sənədləri necə düzgün tərtib etməyi, əməliyyatın hər mərhələsində bilməli və nəzərə almalı olduğunuzu bilən bir mütəxəssisdən kömək istəmək daha yaxşıdır. İxtisaslaşmış mütəxəssislər aşağıdakı sahələrdə yardım göstərir:
- Tərtibatçının seçilməsi, sənədlərinin yoxlanılması.
- Sənədlərin imzalanması prosedurunu müşayiət edin: müqavilələri təhlil edin, mümkün risklər barədə məsləhət verin, şərtlərdə dəyişiklikləri müzakirə edin.
- Qeydiyyat üçün sənədləri hazırlayın və təqdim edin.
- Obyektin qəbulu zamanı müştərini müşayiət etmək, binanın çatışmazlıqları, müddətləri, cərimənin ödənilməsi, o cümlədən məhkəmə qaydasında məsələləri tənzimləmək.
- Sənədin ləğvini tərtib edin: ödənilmiş məbləğin qaytarılmasına, cərimələrin yığılmasına, borc vəsaitlərinin istifadəsi üçün faizlərə, habelə cərimədən artıq zərərin ödənilməsinə nəzarət edin (vəkil xidmətləri üçün ödəniş).). Oxşar sahələrdə ilkin müqavilənin, investisiya müqaviləsinin, kreditin və s. ləğv edilməsində yardım göstərilir.
Nəticə
Birgə tikintini doldurmaqla ilkin bazarda mənzil ala bilərsiniz. Bir treyder nə bilməlidir? Çoxlu nüanslar. Adekvat borcalanın seçilməsi qaydalarından başlayaraq qəbul aktının doldurulması xüsusiyyətləri ilə başa çatır. Buna görə də, əməliyyatın bütün mərhələlərində müştərini müşayiət edəcək təcrübəli vəkilin xidmətlərindən istifadə etmək daha yaxşıdır.
