Tərtibatçı alıcı ilə ilk əməliyyatın bağlanmasından əvvəl məsuliyyət sığortası müqaviləsi verməyə borcludur. Əks halda, o, onu Rosreestr-də qeydiyyatdan keçirə bilməyəcək. Bu və digər əlavələr 2014-cü ildə 294 saylı “Bəzi qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər edilməsi haqqında” Federal Qanunla edilmişdir.
Essensiya
2014-cü ildən tikinti şirkəti müştərək tikintidə inşaatçının zaminliyi və ya mülki məsuliyyətinin sığortası verməklə öhdəliklərin yerinə yetirildiyini təsdiqləməyə borcludur. Bu, alıcıya gözlənilməz hallar zamanı vəsaitlərini geri qaytarmağa imkan verəcək.
Qəbul edilmiş qanun layihəsi tərtibatçının məsuliyyətini müəyyən edir:
- öhdəliklərdən yayınma;
- yarımçıq obyektin çatdırılması;
- təhvil vermədən əvvəl iflas.
Mütəxəssislər yeniliklərin daha yüksək qiymətlərə səbəb olacağından qorxurlarəmlak. Hökumət əmin etdi ki, bu amillər bir-biri ilə əlaqəli deyil. Sığorta xərcləri, hətta böyük bir şirkət üçün, əməliyyatların həcminin 1% -ni təşkil edir. Tərtibatçılar bu xərclər üçün öz büdcələrindən vəsait ayırmalı olacaqlar.
Obyekt
Birgə tikintiyə görə inşaatçının məsuliyyət sığortası müştərilərin əmlak maraqlarının qorunmasını nəzərdə tutur. Bu sövdələşmə ilk növbədə alıcılar üçün faydalıdır. Şirkət bütün evi və ya mənzilləri ayrıca sığortalaya bilər.
Müştərilər
Müqavilə səhmdarların xeyrinə bağlanır. Müəyyən şəraitdə onlar ödəniş alacaqlar. Tərtibatçı etibarlı yüksək keyfiyyətli obyekti təhvil verməyi öhdəsinə götürür. Sığortaçı əməliyyatda dəyişikliklər barədə müştərini xəbərdar etməyə və mükafat ödəməyə borcludur. Tikinti zamanı pay sahibləri dəyişirsə, bu, müqavilədə göstərilməlidir, çünki növbəti iştirakçı ilə ayrıca sənəd tərtib edilir.
Sığortaçılar
Bütün IC-lər belə müqavilələr tərtib etməyə meylli deyillər. Belə bir əməliyyatın itkilər gətirdiyinə inanılır. Bundan əlavə, şirkət müəyyən tələblərə cavab verməlidir:
- bazarda 5 ildən artıq fəaliyyət göstərir;
- maliyyə sabitliyi tələblərinə cavab verir;
- gələcək dövrlər üçün müsbət inkişaf perspektivi var;
- dövriyyədə ən azı 400 milyon rubl, habelə 120 milyon rubl məbləğində nizamnamə kapitalı olmalıdır.
Tariflər
Birgə tikinti xərcləri üçün inşaatçı sığortasıbahalı. 2015-ci ildə orta göstəricilər 0,5-0,8% təşkil edib. Uzunmüddətli müqavilələr üçün tariflər 10-30% azaldıla bilər. Sığorta şirkəti (IC) dərəcəsini özü təyin edir, həmçinin illik faiz üçün əmsalları hesablayır, çünki tərtibatçının öhdəlikləri yerinə yetirməkdən tamamilə yayınması ehtimalı həmişə var.
Tarifi nə müəyyənləşdirir:
- Tərtibatçının holdinqdə iştirakı.
- Əvvəlki əməliyyatların müsbət təcrübəsi: son tarix, obyektlərin sayı, müxtəlif bölgələrdə iş, şikayət yoxdur.
- Maliyyə davamlılığı.
- Hüquqi dəstək: bütün sənədlərin və icazələrin mövcudluğu.
- Tikinti mərhələsi.
- Son tarix.
- Səhmdarların sayı.
Müqavilənin icrası
DDU-nu qeydiyyatdan keçirmək üçün tərtibatçı Rosreestr-ə müqavilə təqdim etməlidir. Bunu etmək üçün aşağıdakı sənədləri toplamaq lazımdır:
- layihə bəyannaməsi;
- tikinti işlərinin aparılmasına icazə;
- dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə;
- ortaq tikinti müqaviləsi;
- nizamnamə sənədlərinin surəti;
- texniki-iqtisadi əsaslandırma;
- maliyyə hesabatlarının surəti;
- kreditorlar haqqında məlumat;
- bank kreditləri üzrə gecikmənin olmaması haqqında arayış.
Nə qorunur
İnşaatçının birgə tikintiyə görə məsuliyyət sığortası, inşaatçı öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, məhkəmənin qərarı ilə və ya təsdiq edilmiş kompensasiyanın ödənilməsini nəzərdə tutur.şirkətin iflası. Tikinti müddətində donma və ya istismara vermə müddətinin uzadılması zamanı məbləğ ödənilmir. Məbləğ müqavilənin qiymətindən asılıdır. Bu, daha az ola bilməz:
- obyektin qiyməti;
- 1 kv üçün orta bazar məzənnəsi. m. rayonda mənzil.
Qanun həmçinin mükafatların maksimum məbləğini məhdudlaşdırır.
Aşağıdakı hallar sığorta kimi tanınır:
- tikintida fasilə;
- developer iflası;
- mənzil almır;
- maddi resursları qaytarmaqdan imtina və s.
Qanunvericiliyə dəyişikliklər
2014-cü ildə 294 saylı Federal Qanuna düzəlişlər edilib, ona əsasən tikintidə iştirak payının inkişaf etdiricisinin məsuliyyətinin sığortası artıq məcburidir. Müqavilələr tərtibatçıların özləri tərəfindən tərtib edilir. Onlar həmçinin kiminlə müqavilə bağlayacaqlarını seçirlər: şirkətlə, bankla, ixtisaslaşmış şirkətlə.
İcbari sığorta şirkətinin bütün üzvləri birgə və fərdi məsuliyyət daşıyırlar. Əgər bankla sövdələşmə aparılırsa, o zaman sənədlərin toplanmasına çox vaxt sərf olunur. Obyektin dəyərinin 30% depoziti ödənilməlidir ki, bu da maliyyə qurumu üçün zəmanət rolunu oynayır. Bundan əlavə, Mərkəzi Bank belə banklar üçün öz tələblərini müəyyən edir:
- minimum vəzifə müddəti - 5 il;
- nizamnamə kapitalı 200 milyon;
- əmlakın dəyəri 1 milyard rubl təşkil edir.
Tərtibatçılar üçün zəmanət verməkdənsə, kredit almaq daha sərfəlidir. Maliyyə qurumları datikintidə iştirak müqaviləsinin sığortasını gəlirli məhsullar hesab edin.
Bir şirkətlə müqavilə bağlamaq daha yaxşıdır. Güclü rəqabət şəraitində sığortaçılar aşağı tarif və qiymətlərlə müştəriləri cəlb etməyə çalışırlar. Bu cür əməliyyatlar üzrə tarif müqavilənin bütün müddəti ərzində sabit qalır. Paylı tikintiyə görə inşaatçının məsuliyyət sığortası iş başa çatdıqdan sonra ödənilir. Digər bir üstünlük sənədləşmənin sürətidir. Sığortalı tərtibatçının özü, faydalanan isə səhmdardır. Təminat üsulu hər bir yaşayış üçün ayrıca seçilir.
Birgə tikinti üçün inşaatçı məsuliyyətinin sığortası
Şirkətlərdən girov təmin etmək tələb olunur. Çox vaxt bu, obyektin yerləşəcəyi torpaqdır. Bundan əlavə, sənəd öhdəliklərin necə təmin olunacağını təsvir edir. Sənədlər ilk pay müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmazdan əvvəl imzalanır və obyekt təhvil verilənədək etibarlıdır. Əməliyyatın dayandırılması şirkəti onun qüvvədə olduğu müddət ərzində baş vermiş hallara görə kompensasiya ödəmək öhdəliyindən azad etmir.
Bütün evi və ya hər bir mənzili ayrıca sığortalaya bilərsiniz. Birinci variant sərfəli deyil. Tərtibatçı bütün mənzillərin satılacağına əmin olmaq üçün dərhal böyük məbləğdə depozit qoymalıdır. İkinci problem ondan ibarətdir ki, belə müqavilələrə əsasən kimin benefisiar olduğunu müəyyən etmək çətindir.
Sənəd ilk ödənişin kreditinə verildiyi andan qüvvəyə minir. Müqaviləyə əsasən birgə tikinti üçün tərtibatçının sığortası franchise təmin etmir. Müqavilənin qalan şərtləri standartdır:
- sığortaçı ödənilən kompensasiyanın məbləği barədə səhmdarlara məlumat verməyi öhdəsinə götürür;
- şirkət tərtibatçıya qarşı reqressiya iddiası qaldıra bilər;
- sığortaçı müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvi barədə bütün sahibləri xəbərdar etməyə borcludur;
- müqavilənin müddəti tikinti müddətindən asılıdır.
Ödənişin məbləği qiymət və tariflərdən asılıdır. Yaşayış sahəsinin ümumi sahəsinin dəyərindən çox olmalıdır. Ödənişin necə ediləcəyinə şirkət özü qərar verir: birdəfəlik və ya hissə-hissə.
Birgə tikintidə tərtibatçı məsuliyyətinin sığortası problemləri
Bu sövdələşmə çox spesifikdir. Əslində, biz tərtibatçının maliyyə risklərini qorumaqdan danışırıq. Şirkətlərin seçimi var - siyasət və ya zəmanət vermək. İkinci seçimə daha çox üstünlük verilir, çünki kredit təşkilatlarında artıq qurulmuş mexanizm, skorinq sistemləri, riskləri qiymətləndirən mütəxəssislər, habelə WIP-in tamamlanmasını təşkil edən strukturlar var. SC belə üstünlükləri ilə öyünə bilməz. Amma aşağı qiymət təklif edirlər. İnsanlar bank xidmətlərinin baha olmasına öyrəşiblər. Bu, doğrudur, çünki ticarətdə risk yüksəkdir. Baxmayaraq ki, qanuna edilən dəyişikliklərdən sonra şirkətlər üçün tariflər də artıb.
SığortaOrtaq tikintidə inşaatçının məsuliyyəti itkilərin məcmu təsirini təmin edir. Böhran vəziyyətində (mənzilə tələbin azalması, ipoteka faizlərinin artması) yalnız bir bazar iştirakçısı deyil, bütün inşaatçılar bir anda itkiyə məruz qalacaqlar.
Digər problem riskləri hətta xarici bazarda da təkrar sığortalaya bilməməkdir. Beynəlxalq təcrübədə belə əməliyyatlarda istiqrazlardan (zəmanətlərdən) istifadə olunur. Lakin onların fəaliyyəti Rusiya qanunvericiliyində təsbit edilmir. Belə məhsulun əsas fərqi ondan ibarətdir ki, sığortaçı tikilməkdə olan obyekti girov kimi götürə bilər.
Mərkəzi Bank tərtibatçılara xidmət göstərə bilən sığorta şirkətləri üçün tələbləri qaldırdı - kapitalın minimum məbləğini artırdı. Bu, mümkün sığortaçıların dairəsini xeyli daraldır - 19 təşkilata qədər. Əvvəllər tərtibatçılarla bağlanan müqavilələrin 80%-ni təşkil edən şirkətlər yeni siyahıdan çıxıblar. İndi onların başına nə gələcək məlum deyil. Çox güman ki, “ağ” siyahıdakı şirkətlərlə yeni müqavilələr bağlamaq lazım gələcək. Lisenziya ləğv edildikdə, IC 6 ay ərzində əvvəllər bağlanmış əməliyyatlara görə məsuliyyət daşıyır. Daha sonra ya sənədləri ləğv edir, ya da portfel və öhdəlikləri digər bazar iştirakçısına ötürür. OSAGO-dan və ya təhlükəli istehsal obyektlərinin sahiblərinin məsuliyyətinin sığortasından fərqli olaraq, bu xidmət sığortaçının iflasından sonra vətəndaşlara ödənişlərlə məşğul olan kompensasiya fondları kimi digər müdafiə növlərini əhatə etmir. Səhm bazarımənzil tikintisi əladır. Lakin tərtibatçıların fəaliyyətini tənzimləmək üçün hələ ki, köklü bir üsul yoxdur.
