Bir çox insanlar yaşayış binasının tikintisi mərhələsində mənzil almağa üstünlük verirlər. Bu, obyektləri aşağı qiymətə almağa imkan verir. Bu proses tikintidə iştirak payı adlanır. Maraq sahibinin vəsait itkisindən etibarlı şəkildə qorunması üçün tərtibatçının seçiminə bacarıqla yanaşmaq, həmçinin diqqətlə tərtib edilmiş müqaviləni öyrənmək lazımdır. Məhz bu sənəd yarımçıq obyektlərin alıcılarının hüquqlarını qoruyur.
Səhmdar iştirakın mahiyyəti
Proses çoxmənzilli binaların gələcək mənzil alıcılarının hesabına tikildiyini nəzərdə tutur. Onlar evin tikintisinə sərmayə qoyurlar və istifadəyə verildikdən sonra mənzilin mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirə bilərlər.
Proses “Birgə tikinti haqqında” 214 saylı Federal Qanunun xüsusi qanunu ilə tənzimlənir və səhmdarların hüquqlarının müdafiəsini təmin etmək üçün mütəmadi olaraq ona müxtəlif dəyişikliklər edilir. Tikintidə iştirak payının əsas xüsusiyyətlərinə aşağıdakılar daxildir:
- hər bir tərəfin hüquq və öhdəlikləri yalnız bundan sonra yaranırmüqavilənin imzalanması;
- DDU əməkdaşlığın bütün nüanslarını müəyyənləşdirir və o, investisiya və müqavilə müqaviləsi, həmçinin xidmətlərin göstərilməsi və alqı-satqı daxil olmaqla müxtəlif razılaşmaların əlamətlərinə malikdir;
- mənzil belə müqavilə ilə alınır, o, yarımçıq evdə yerləşir;
- belə şəraitdə çoxsaylı səhmdarlar cəlb olunur ki, bu da tərtibatçıya minimal öz pul sərmayəsi ilə obyekt tikməyə imkan verir;
- təkcə fiziki şəxs deyil, həm də şirkət səhmdar ola bilər;
- iştirakçılar evin tikintisi üçün layihənin, texniki tapşırığın və digər şərtlərin dəyişdirilməsinə təsir edə bilməzlər.
Çox vaxt tikilməkdə olan evlərdə mənzil alan vətəndaşlar fırıldaqçılıq və ya inşaatçıların iflası ilə üzləşirlər. Bu halda səhmdarın hüquqları DDU-nun müddəaları ilə qorunur. Çətin vəziyyətlərdə tikintidə iştirak payının digər şirkətlərə və ya vəsaitlərin toplanması ilə məşğul olan şəxslərə həvalə edilməsi həyata keçirilə bilər.
Qanunvericilik tənzimlənməsi
Yatmamış bir obyektdə ev alarkən, 214 saylı Federal Qanunun əsas qanununun müddəalarına diqqət yetirməlisiniz. O, 2004-cü ildə qəbul edilmişdir və yaranan bütün münasibətləri tənzimləyən odur. tərtibatçılar və səhmdarlar arasında. Bu qanunvericilik aktına çoxlu dəyişikliklər və əlavələr edilmişdir. Çoxsaylı hissələrə və paraqraflara bölünür, hər birinin öz məqsədi var. Əsas dəyişikliklər və müddəalara aşağıdakılar daxildir:
- qaydalar göstərilibtikintidə paylı iştirak haqqında müqavilənin tərtib edilməsi və ləğvi;
- hüquqların üçüncü şəxslərə ötürülməsi imkanı nəzərdə tutulur;
- müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə tərtibatçılar üçün cinayət məsuliyyəti var;
- hər halda, tərtibatçılar səhmdarlar tərəfindən vəsaitlərin köçürülməsi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi hesablar açmalıdırlar və pul yalnız obyektin tikintisi üçün istifadə oluna bilər;
- inkişaf etdiricilərin öz işləri ilə bağlı bütün məlumatları, o cümlədən layihələri, icazələri və digər sənədləri açıqlayan rəsmi veb-saytları olmalıdır.
İndi bütün tərtibatçılar səhmdarlara pul köçürmək üçün nəzərdə tutulmuş əmanət hesabı açır. Ortaq tikintidə iştirak haqqında Federal Qanun belə bir hesabın yalnız vəsaitlərin tam istifadəsindən sonra bağlandığını göstərir. Bu cür şərtlər hüququn verilməsinə maneə ola bilməz.
Bundan əlavə, qanunvericilik kompensasiya fondunun yaradılması zərurətini nəzərdə tutur. O, səhmdarlar üçün sığorta ilə təmsil olunur, çünki tərtibatçı nədənsə öz öhdəliklərini yerinə yetirmirsə, o zaman səhmdarların itkiləri bu fondun vəsaiti hesabına ödənilir.
Üstünlüklər və çatışmazlıqlar
Ev almaq üçün DDU-dan istifadənin hər bir ev alıcısı üçün bir çox üstünlükləri var, lakin belə bir qərarın bəzi mənfi cəhətlərini nəzərə almaq vacibdir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin birgə tikintisində iştirak riskli hesab olunurtərtibatçının müxtəlif səbəblərdən öz öhdəliklərini yerinə yetirə bilməməsi ehtimalı həmişə var.
| Pros | Eksiklikler |
| Obyektlərə aşağı qiymət qoyulub ki, bu da ilkin və ya təkrar bazarda hazır mənzillərin qiymətindən xeyli aşağıdır |
Mənzilin tamamlanması üçün kifayət qədər gözləməli olacaq, ona görə də bu fürsətdən artıq yaşayış yeri olan insanlar istifadə edir |
| Bir çox tərtibatçılar evin tikintisinin bütün müddəti üçün hissə-hissə təklif edirlər ki, bu da DDU tərtib edərkən ilkin tələb olunan vəsait olmadan mənzil almağa imkan verir | Çox vaxt səhmdarlar obyektin çatdırılmasında gecikmə ilə üzləşməli olurlar, buna görə də məhkəmə yolu ilə cərimə toplamaq zərurəti yaranır |
| Mənzil əldə etmək qanunla təmin edilir, buna görə də pay sahibləri hələ də mənzilə və ya itkilərə görə kompensasiyaya arxalana biləcəklər | Müxtəlif səbəblərə görə mənzil əvvəlcədən razılaşdırılmış ölçüdən kvadrat metr artıq olarsa, siz müəyyən məbləğdə vəsait ödəməli olacaqsınız |
| Qanun tərtibatçılara ciddi və çoxsaylı tələblər qoyur, beləliklə, şirkətin etibarlılığına əmin ola bilərsiniz |
Dələduzluq halları ilə rastlaşmaq qeyri-adi deyil, məsələn, inşaatçı bir mənzili bir neçə səhmdara satır və ya qanundan yayınmaq üçün başqa sxemlərdən istifadə olunur, bu isə məhkəmə çəkişmələrinə ehtiyac yaradır |
| Şirkət evi təyin olunmuş tarixə qədər təhvil verməzsə, o zaman səhmdarlar hər gecikmə günü üçün hesablanmış yaxşı cəriməyə arxalana bilərlər | Çox vaxt şirkət özünü müflis elan edir, bu da evin başqa inşaatçıya verilməsinə səbəb olur və bütün bunlar obyektin tikinti müddətinə mənfi təsir göstərir |
Yuxarıda göstərilən müsbət və mənfi cəhətlərə görə, hər bir şəxs tikintidə iştirakın onun üçün uyğun və faydalı olub-olmamasına müstəqil qərar verməlidir.
DDU-da ev necə alınır?
Proses çox mürəkkəb hesab edilmir, lakin onun sərfəli və effektiv olmasına əmin olmaq üçün potensial alıcılar müəyyən ardıcıl addımları izləməlidirlər.
Tərtibatçı ilə əlaqə saxlamazdan əvvəl onun haqqında rəyləri öyrənmək, rəsmi sənədləri öyrənmək, həmçinin müəyyən evin tikintisinin nə qədər tez aparıldığını yoxlamaq vacibdir.
Şirkət məlumatlarını əldə edin
İlk növbədə əmin olmalısınız ki, mənzillər həqiqətən etibarlı, təsdiqlənmiş və rəsmi qeydiyyatdan keçmiş təşkilat tərəfindən DDU-ya uyğun satılır. Ortaq tikintidə iştirak haqqında Federal Qanun, tərtibatçı haqqında məlumat əldə etməyin zəruriliyini göstərir:
- rəsmi qeydiyyatdan keçmiş şirkət tərəfindən təmsil olunmalıdır;
- arzu edilir ki, müəssisə artıq obyektlər tikib istifadəyə verib;
- təşkilata qarşı açıq məhkəmə prosesi olmamalıdır;
- bütün keçmiş evlərə daxil edilməlidirəvvəlcədən müəyyən edilmiş müddət ərzində əməliyyat;
- təşkilatın internet saytında təqdim olunan bütün sənədlər diqqətlə öyrənilir və onlara layihələr, iş icazələri, bəyannamələr və digər sənədlər daxildir;
- şirkət obyektin tikinti prosesinin aparıldığı sahəyə hüquqlara malik olmalıdır.
Bu sənədlər və icazələr yoxdursa, tərtibatçı ilə DDU tərtib etmək tövsiyə edilmir.
Bəyannamədə hansı məlumat var?
Tikinti üçün bəyannamənin öyrənilməsinə xüsusi diqqət yetirilir. Səhmdarlarla ilk müqavilənin bağlanmasından 14 gün əvvəl açıq mənbələrdə yerləşdirilməlidir. Bu sənəddə hər bir tikinti iştirakçısı üçün vacib məlumatlar olmalıdır. Buraya daxildir:
- developer şirkətinin adı və hüquqi ünvanı;
- iş üçün icazələr qeyd olunub;
- əvvəllər alınmış lisenziyaları göstərin;
- lisenziyanın etibarlılıq müddətinə uyğundur;
- şirkətin bütün təsisçilərini siyahıya alır;
- şirkətin fəaliyyətinin üç ili üçün keçmiş tikilmiş obyektləri nəzərə alaraq;
- işin maliyyə nəticələrini göstərir;
- verilmiş kreditor və debitor borcları;
- tikinti üçün vəsaitin toplandığı digər əməliyyatları göstərir.
Səhmdarlarla tikintidə paylı iştirak müqaviləsi yalnız inşaatçı evin tikintisi planlaşdırılan torpağı aldıqdan və ya icarəyə götürdükdən sonra bağlanır.
Nə olmalıdırlayihə sənədləri daxildir?
Hər bir tikinti iştirakçısı üçün vacib sənəd hesab olunur. Sənədlər səhmdarla ilk müqavilənin bağlandığı andan 14 gün əvvəl tərtib edilməli və dərc edilməlidir. Layihədən əsas məlumata daxildir:
- developer haqqında məlumat;
- bütün təsisçilər haqqında məlumat;
- şirkətin maliyyə vəziyyəti haqqında məlumat;
- tikinti icazələri və lisenziyaları;
- obyektin tikintisinin planlaşdırıldığı müddət;
- tikməkdə olan evin yeri;
- şirkət mülkiyyəti;
- tikinti xərcləri və cəlb olunan podratçılar.
Bir rübdə şirkətin maliyyə vəziyyəti dəyişdikdə layihə sənədlərindəki məlumatların dəyişdirilməsinə icazə verilir. Üstəlik, bütün bu düzəlişlər açıq mənbələrdə dərc edilməlidir.
Müqavilə tərtib etməyin nüansları
Tərtibatçı haqqında bütün məlumatlar yoxlanılan kimi, əgər o, etibarlı və yoxlanılıbsa, onunla DDD tərtib etmək mümkündür. Tikintidə iştirak payı mütləq bu xüsusi sənədin icrasını nəzərdə tutur, çünki digər sənədlər 214 saylı Federal Qanunun müddəaları əsasında pay sahiblərini müdafiə etməyəcək.
Əlbəttə, bu sənəddə məlumat var:
- müqavilənin predmeti olan mənzili və onun kvadratını, mərtəbələrinin sayı, otaqların sayı, balkonun və ya lodjiyanın ölçüsü və mövcudluğu, dəqiq ünvanı, müxtəlif kommunikasiyaların mövcudluğu, həmçinin dəstdigər texniki parametrlər;
- əmlakın qiyməti;
- ödəniş tapşırığı;
- evin istifadəyə verilməsi üçün son tarix;
- beş ildən az olmamalı olan zəmanət müddətinin müddəti;
- hazır mənzilin pay sahiblərinə təhvil verilmə üsulu;
- yaşayış binalarının tamamlanması zərurəti ilə bağlı şərtlər.
Tikintidə paylı iştirak sənədinin düzgün tərtib edilməsi ilə, pay sahibləri inşaatçı tərəfindən saxtakarlıqdan və ya onun iflasından etibarlı şəkildə qorunacaqlar. Bəzi tərtibatçılar mənzili hissə-hissə ödəmək imkanı təklif edirlər.
Müqavilənin qeydiyyatı
Müqavilə bağlandıqdan sonra onun rəsmi qeydiyyatdan keçirilməsi tələb olunur. Yalnız belə şərtlərlə paylı tikinti qanuni şəkildə həyata keçirilir. İştirak şərtləri göstərir ki, DDU, obyektin planı, layihə bəyannaməsi və alıcının şəxsi sənədləri hazırlamaq lazımdır, bundan sonra bu sənədlər Rosreestr-ə verilir.
Qeydiyyat prosesi təxminən 10 gün çəkir. Bunun üçün vətəndaşlar 350 rubl ödəməli olacaqlar.
Səhmdarların hansı hüquqları var?
DDA-ya əsasən, ev alanların bir çox fərqli hüquqları var. Bunlara daxildir:
- obyektin istismara verilməsi üçün son tarixlər gecikirsə, o zaman vətəndaşlardan tikintidə iştirak müqaviləsinə əsasən cərimə ödəməsi tələb oluna bilər;
- müqavilə qeydə alındıqdan sonra pay sahibləri ərazinin özünü və onun üzərində tikilən obyekti girov qoyur;
- icazə verilirrazılaşma yolu ilə iddia hüququnun verilməsi üçün müqavilə tərtib etmək;
- hazır mənzil yalnız xüsusi köçürmə aktı tərtib edildikdə qəbul edilir;
- mənzillərə baxış zamanı əhəmiyyətli pozuntular aşkar edilərsə, o zaman akt imzalana bilməz, bundan sonra pay sahibi çatışmazlıqların aradan qaldırılmasını tələb edə bilər.
Yaşayışdan istifadəyə başladıqdan sonra müxtəlif problemlər aşkar edilərsə, o zaman zəmanət müddətinə əsasən, alıcı inşaatçıdan onların aradan qaldırılmasını tələb edə bilər.
O, necə dayandırılır?
Bu müqavilənin ləğvi şərtləri birbaşa onun bəndlərində yazılıb. Bunun müxtəlif səbəbləri ola bilər. Çox vaxt, inşaatçı öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, məsələn, ev vaxtında istifadəyə verilmədikdə, əhəmiyyətli pozuntular olarsa və ya əmlakın kvadratmetrləri yerinə yetirilmədikdə, ortaq tikintidə iştirak haqqında müqaviləyə xitam verilməsi tələb olunur. əvvəllər müəyyən edilmiş ölçüyə uyğundur.
Xitam prosesi mütləq rəsmi olaraq qeydə alınacaq.
Nəticə
Beləliklə, vətəndaşların şərikli tikintidə iştirakı ucuz və keyfiyyətli daşınmaz əmlak əldə etməyin məşhur yolu hesab olunur. Eyni zamanda, DDU-nun daha da tərtib olunduğu geliştiriciyi düzgün seçmək vacibdir. Bu sənədin müəyyən edilmiş forması olmalıdır və iştirakçılar haqqında bütün lazımi məlumatları ehtiva etməlidir.
DDU-ya əsasən, ev alıcısına iddiada və ya məhkəmədə müdafiə edə biləcəyi bir çox hüquqlar verilir.
