Tikinti davam edir? Qeyri-sabit iqtisadiyyat dövründə tikinti müqaviləsi ilə tikilən bir sıra obyektlər tikinti mərhələsində “dondurulur”. Bu, müxtəlif səbəblərə görə baş verir - maliyyə çatışmazlığı və ya tikinti materialları və s.
Yatımçıq tikinti - Tərif
Bu obyektlər nədir? Mövcud qanunvericilikdə bu terminin birbaşa tərifi yoxdur. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 130-cu maddəsində (1-ci hissə) torpaqla əlaqəli hər şey (yerin təki, torpaq sahələri və s.) daşınmaz əmlaka (daşınmaz əmlaka) aiddir. Daşınmaz obyektin əsas xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, təyinatına qeyri-mütənasib ziyan vurmadan yerindən tərpənmək mümkün deyil. Bura həm də ucaldılmış binalar və müzakirə olunacaq çox “natamam” obyektlər daxildir. Yalnız bir nəticə var - cariqanunvericilik birmənalı olaraq "daha davam edən işləri" daşınmaz əmlak kimi təsnif edir.
Beləliklə, Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsi belə obyekt anlayışını tikinti prosesi başa çatmamış bina (yaxud tikili, tikili) kimi şərh edir. Buraya müvəqqəti tikililər daxil deyil - söhbət köşklər, talvarlar və s.-dən gedir. Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, konkret mübahisələrdə hakimlər tikilməkdə olan obyektlərin hüquqi statusuna, yəni onların hüquqi rejiminə istinad etməlidirlər.
Məsələn, torpaq sahəsində binanın divarları ilə artıq ucaldılmış bünövrə varsa, ona qeyri-mütənasib ziyan vurmadan bu obyekti köçürmək mümkün deyil. Bu, tərifinə görə, daşınmaz əmlaka aiddir. Nəticə: mübahisəli obyektin statusu müəyyən edilərkən məhkəmə ilk növbədə onun mühüm fiziki xassələrini, yalnız bundan sonra ona olan hüquqların dövlət qeydiyyatının olub-olmamasını nəzərə alır.
O qədər də sadə deyil
Eyni zamanda, məhkəmə təcrübəsi bu məsələ ilə bağlı mübahisələrlə doludur. Bu məsələ ilə bağlı fikirlərin dairəsi çox genişdir. Bəzi fəqihlər yenidənqurma və ya tikinti prosesində olan, lakin istismara verilməsi üçün icazəsi olmayan hər hansı bir binanı tamamlanmamış tikinti obyekti hesab edirlər. Bu tərif obyektin qurulması prosesinin bəzən müxtəlif səbəblərə görə dayandırıla və ya dayandırıla biləcəyi vacib vəziyyəti nəzərə almır.
Son tərifə əsasən, bu xüsusiyyətlər artıq varyarımçıq tikinti nümunələri adlandırmaq olmaz. Eyni zamanda, onları tikinti materiallarının məcmusuna aid etmək olmaz, çünki onların bəziləri tikintidə istifadə olunaraq orijinal xüsusiyyətlərini itirib.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 219-cu maddəsi, mülkiyyət hüququ, o cümlədən daşınmaz əmlak kimi təsnif edilə bilən yeni yaradılmış əmlak üçün qeydiyyata alınmalıdır. Məhz bu tərif altında "davam edən" obyektlər düşür.
"natamam"ı necə tanımaq olar?
Gəlin tikilməkdə olan obyekt üçün əsas tələbləri nəzərdən keçirək:
- Obyektin tikildiyi torpaq sahəsi ilə güclü əlaqənin olması (yuxarıda qeyd olunan zədələnmədən hərəkətin mümkünsüzlüyü ilə).
- Fərdi obyekt təyinatı.
- Bu binanın (quruluşun) tikintisi prosesinin dayandırılması, konservasiyası və ya yekun dayandırılması faktının olması.
Yekun bir qərar verək: belə obyekt tikinti işləri dayandırılmış, dayandırılmış və ya nanə ilə bağlı müəyyən daşınmaz əmlak vahidi ola bilər.
Tikilməkdə olan obyektin mülkiyyət hüququnun tanınması
Əgər əvvəllər belə qanunvericilik qoyulmuş əməklə birlikdə tikinti materialları toplusu şəklində nəzərdən keçirilirdisə və mülki hüquq əməliyyatlarının subyektlərinə aid deyilsə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə edilən dəyişikliklərlə (130-cu maddəsində) daşınmaz əmlaka aid olan əşyalar sırasına daxil edilmişdir. Davam etməkdə olan obyektin ilkin dövlət qeydiyyatı haqqındatikinti, ən çox yayılmış fikirlərdən birinə görə, onunla bağlı müqaviləyə xitam verildiyi andan danışmaq lazımdır.
Mövcud məhkəmə praktikasında ən çox bu yanaşma üstünlük təşkil edir. Qanunun yeni redaksiyasında artıq belə obyektlərə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı onlarla müəyyən əməliyyatların aparılması zərurəti ilə şərtlənmir. Bundan hansı nəticə çıxır? Belə bir obyektin hazırlıq dərəcəsi yalnız təsviri meyarlara aiddir. Qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada dövlət qeydiyyatı proseduru həyata keçirildikdən sonra belə bina bütün bundan irəli gələn nəticələrlə qanuni olaraq mülki hüquq obyekti kimi təsnif edilə bilər.
Yəni, tamamilə yeni, ayrılmaz və müstəqil hüquqi obyektin yaranmasından danışmaq olar. Başa çatmamış tikinti obyektinə hüquqlar müəyyən sənədlərin siyahısı əsasında inzibati qaydada qeydə alınır. Bundan əlavə, belə bir hüquq məhkəmə qərarı ilə tanınır.
Qanunvericilik incəlikləri
Belə hallar arbitraj və ümumi yurisdiksiya məhkəmələrinə aiddir. Mübahisələrin bu kateqoriyasında ən çətin məsələ mülkiyyət hüququnun dəqiq kimə - investora, sifarişçiyə və ya podratçıya verilməsidir. Bu vəziyyətdə bir çox ziddiyyətlər və hüquqi nüanslar var. Bu kateqoriyaya aid işlərə baxılarkən, torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun təsdiqini, tikintiyə icazənin mövcudluğunu, layihə və dizayn dəstini özündə əks etdirən bir sıra sənədlər sübut kimi qəbul edilir.əsaslı tikinti obyekti üçün digər sənədlər və s.
Təəssüf ki, bu münasibətlər sahəsində hüquq normaları bir sıra ziddiyyətləri ehtiva edir və buna görə də bu hissədəki qanunvericilik kifayət qədər geniş mənada şərh edilə bilər. Bu, müxtəlif maraqlı tərəflər tərəfindən sui-istifadəyə səbəb olur. Qeyd etmək lazımdır ki, hüquqi aktlarda mövcud boşluqları aradan qaldırmaq və mövcud məhkəmə təcrübəsində birliyə nail olmaq üçün bu hüquq münasibətlərinin əlavə daha ətraflı tənzimlənməsinə ehtiyac var.
Gəlin davam edən bina haqqında danışaq
Yatmamış tikintini qeydiyyata almaq üçün onun aparıldığı torpaq sahəsi mülkiyyətdə, icarədə və ya onun sahibinin miras qalmış ömürlük sahiblik və ya daimi istifadə hüququ olmalıdır. Tərifə görə (xatırlayın ki, daşınmaz əmlaka torpağa möhkəm bağlı olan və obyektə qeyri-mütənasib ziyan vurmadan köçürülə bilməyən hər şey daxildir), buradan belə nəticəyə gəlmək olar ki, kapital əsasına malik olmaq belə iddia edən obyekt üçün əvəzsiz tələbdir. başlıq.
Tikilməkdə olan obyekt, müəyyən edilmiş qaydada, qüvvəsinə xitam verilməmiş belə bir müqavilənin müqaviləsinin predmeti ola bilməz. Əks təqdirdə (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, 740-cı maddə), podratçı işi davam etdirmək hüququna malik olmağa davam edir, yəni sözdə üçüncü şəxslərin hüquqları baş verəcəkdir. 122-FZ saylı qanunun 25-ci maddəsində göstərildiyi kimi, belə yarımçıq tikintiyə mülkiyyət hüququtikinti icazəsi, obyektin ətraflı təsviri və torpaq sahəsinə hüquqları tənzimləyən sənədləri olan layihə olmadan mümkün deyil.
Yuxarıda göstərilən şərtlərin hamısı yerinə yetirildiyi təqdirdə, "davam etməkdə olan" sahibinin əmlaka əsaslı tikinti obyekti vermək üçün bütün əsasları var. Onlar qeydiyyata alınana qədər obyektlə bağlı hər hansı əməliyyat qanunla etibarlı sayılmayacaq.
Digər vacib məqam isə "yarımçıq"ın zəbt etdiyi torpaq sahəsinə hüququn düzgün rəsmiləşdirilməsidir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 222-ci maddəsində deyilir ki, daşınmaz əmlak bu məqsəd üçün nəzərdə tutulmayan torpaq sahəsində tikilibsə, o zaman icazəsiz tikinti statusu alır. Bu halda belə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi mümkün deyil və tikilən obyekt sökülməlidir.
Davam edən tikintinin qeydiyyatı üçün hansı sənədlər tələb olunur?
Zəruri sənədlər paketi aşağıdakılardan ibarətdir:
- Tikilməkdə olan obyektin qeydiyyatı üçün ərizə (ona mülkiyyət hüququ).
- Şəxsiyyət sənədi.
- Dövlət rüsumunun ödənilməsi üçün qəbzlər.
- Torpaq sahəsi üçün sənədlər - mülkiyyət və ya icarə müqaviləsi.
- Müvafiq orqanlardan bu xüsusi saytda tikinti üçün icazələr.
- Təsvir BTI səlahiyyətlilərindən alındı (davam edən tikintinin texniki planı).
Bütün sənədlər paketi qeydiyyat palatasına təqdim olunur.
Necəsənbelə obyektlərlə əməliyyatlar?
Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, düzgün icra edilmiş "davam edən iş" obyekti daşınmaz əmlak sayılır. Məhz buna görə də tamamlanmamış tikintinin alqı-satqısı üzrə hər hansı əməliyyat hər hansı digər daşınmaz əmlakla aparılan əməliyyata bənzəyir. "Davam edən iş" almaq istəyən alıcı aşağıdakı məqamlara diqqət etməlidir:
- obyektin qeydiyyatını təsdiq edən sənədlərin olması;
- tikinti üçün torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı səlahiyyətli orqanların qərarının olması;
- yuxarıda qeyd olunan tikintisi davam edən obyektin planı;
- bütün tələb olunan sənədlərin (texniki və layihə-smeta) mövcudluğu;
- obyektin tikintisi üçün müqavilənin ləğvini təsdiq edən sənədlər.
Əmlakın xüsusiyyətləri ilə bütün məlumatlar, o cümlədən onun saytın ərazisində yerləşməsi daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsində göstərilməlidir.
Oxşar müqavilə əməliyyatın bütün iştirakçıları tərəfindən riayət edilməli olan ciddi şəkildə müəyyən edilmiş modelə əsasən tərtib edilir.
"natamam" satış üçün müqavilənin tərtib edilməsi xüsusiyyətləri
- Dövlət qeydiyyatı ilə yazılı şəkildə tərtib edilməlidir. Müqavilənin formasına əməl edilmədikdə, bu, onun etibarsızlığına səbəb olur.
- Hər hansı bir əməliyyatda olduğu kimi, müqavilə tərəflərinin təfərrüatları göstərilməlidir - pasport məlumatları, yaşayış ünvanları və s.
- Müqavilənin predmeti dəqiq müəyyən edilməlidir, yəni onda olan məlumatlarhansı konkret obyektin satışından söhbət getdiyini dəqiqliklə müəyyən etməyə imkan verməlidir. Bu məlumatlara ilk növbədə binanın yerləşdiyi ünvan daxildir.
Nəzərə almaq lazımdır ki, həm "tikinti", həm də "poçt" ünvanları var. “Tikinti” ünvanı tikintiyə icazədə göstərilir və obyektin tikintisi üçün yerin verildiyi yeri müəyyənləşdirir. "Poçt" ünvanı ona uyğun gəlməyə bilər. Yalnız qəbul komissiyası başa çatdıqdan sonra evə təyin edilə bilər. Planlaşdırılan satınalma üçün sənədlər tərtib edilərkən bu cür uyğunsuzluqlar nəzərə alınmalıdır.
Digər şeylərlə yanaşı, obyektin qiyməti də göstərilməlidir.
İstifadə hüququ olan şəxslərin dairəsi ətraflı qeyd edilməlidir.
Üçüncü şəxslər tərəfindən satılan əmlakın hüquqlarına hörmət edilməlidir. Əməliyyat edərkən, bu barədə alıcıya məlumat vermək satıcının öhdəliyindədir. Kirayəçilərin, kirayəçilərin hüquqları, mövcud girov və ya ömürlük istifadə haqqında danışa bilərik. Bu cür öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında, alıcının satış qiymətinin aşağı salınmasını və ya bütün itkilərin ödənilməsi şərti ilə müqaviləyə tam xitam verilməsini tələb etmək hüququ vardır.
Satıcı və alıcı arasında daşınmaz əmlakın sonuncu tərəfindən qəbul edilməsi ilə yekun təhvil verilməsi tərəflərin qondarma müqaviləni imzaladığı vaxt baş verir. köçürmə aktı.
Hansı obyektlər icazəsiz tikili hesab olunur?
Qanunlara əsasən hər hansı bina, tikili, ev,bu məqsədlər üçün ayrılmamış torpaq sahələrində salınmış, bunun üçün alınmış icazələr olmadan yaradılmış, şəhərsalma və digər norma və qaydaları əhəmiyyətli dərəcədə pozmaqla tikilmiş. Yuxarıda göstərilən əlamətlərdən ən azı biri varsa, struktur icazəsiz tikinti kimi təsnif edilir. Ədliyyə orqanının bu barədə qərar qəbul etdiyi hallar istisna olmaqla, onun mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi mümkün deyil.
Tikinti müqaviləsinin bitməsini hansı sənədlər təsdiq edir?
Onlar ola bilər:
- Tərəflərin razılığı və ya belə müqaviləyə xitam verilməsi barədə məhkəmə qərarı.
- Podratçı tərəfindən işin müəyyən mərhələsi başa çatdıqdan sonra, müqavilənin sonrakı fəaliyyətinin dayandırılmasına dair razılaşma ilə birlikdə obyektin qəbulu və təhvil-təslim aktı.
- Müqavilə münasibətlərinə qanuni yolla xitam verilməsinə dair digər sənədlər (icranın mümkünsüzlüyü, podratçının ləğvi və s. haqqında danışa bilərik)
Əmlak obyektinin tikintisi bir neçə şəxs tərəfindən aparılıbsa, tikintinin bütün iştirakçıları arasında sadə ortaqlıq müqaviləsi bağlana bilərdi. Bu halda, göstərilən obyektin ümumi ortaq mülkiyyətindən danışırıq. İnşaatçı tərəfindən investorlardan maliyyə resursları cəlb edildiyi halda, tikintini başa çatdırmaq mümkün olmadığı üçün sifarişçinin investorlar qarşısında öhdəliklərini yerinə yetirməməsindən danışırıq. O zaman investorların obyektin müəyyən hissəsinə hüququ yoxdur.
Yaşayış binasını necə "yarımçıq" etmək olar?
Davam etməkdə olan tikinti obyektinizi rəsmiləşdirmək istəyirsinizsə (yaşayış binası)Belə ki, ərazi şəhərsalma və memarlıq idarəsinin yerləşdiyi ünvana baş çəkməlisiniz. Özünüzlə aşağıdakılardan ibarət sənədlər paketini götürməyi unutmayın:
- Qeydiyyat və ya istismara vermək üçün ərizələr.
- Pasport (digər şəxsiyyəti təsdiq edən sənəd).
- Torpaq üçün lazımi sənədlər.
- Bu saytın inkişafı üçün bütün lazımi icazələr və təsdiqlər.
- Kottecinizin tikintisi üçün layihə.
- Obyektin kommunal xidmətlərlə təmin edilməsi ilə bağlı spesifikasiyalar.
- Dövlət rüsumunun ödənilməsi üçün qəbzlər.
- Binanızın kadastr pasportu.
Sonuncu ərazinin qrafik planı ilə tikilməkdə olan ev haqqında qısa məlumatı ehtiva edir. Belə bir sənəddə mütləq evin yerləşdiyi ərazinin kadastr pasportu olmalıdır. Əgər ev belə pasportsuz satılırsa, əməliyyat həyata keçirilməyəcək. Bu halda, tikintisi başa çatmamış obyekt üçün texniki pasport tələb olunmur, lakin kadastr pasportuna əlavə olaraq hər hansı bir evin, hətta yarımçıq evin texniki planı olmalıdır.
Sənədlər çatışmırsa nə etməli?
Çox cəhd etsəniz, lazımi sənədlər olmadıqda belə "natamam" tərtib etmək olar. Bu vəziyyətdə, kottecin tikintisi yeni başlayan kimi hərəkət etməlisiniz. Addım-addım fəaliyyət planı aşağıdakılardan ibarətdir:
- Bütün lazım olanlar üçün ərizə yazmaqicazələr olmadan sadəcə icazəsiz tərtibatçı olacaqsınız.
- Məcburi təsdiqi ilə tikilmiş layihəyə bənzər hazır ev layihəsi üçün sifariş verin.
- BTİ-nin nümayəndəsi ilə birlikdə binanın texniki planının hazırlanması.
- Obyektin pasportunun Kadastr Palatasında sifariş.
Bütün sənədlər paketi ilə siz memarlıq və şəhərsalma şöbəsində qeydiyyat prosedurundan keçməlisiniz.
Alternativ olaraq, BTI orqanlarına obyektin - sizin yarımçıq evinizin bürosunun əməkdaşları tərəfindən qeydiyyata alınması üçün ərizə yazmaq mümkündür. Bu, kifayət qədər bahalı seçimdir, lakin vaxtınıza və əsəblərə qənaət edir.
Əgər bitməmiş bir dacha haqqında danışırıqsa, sənədlər paketi bir qədər sadələşdirilmişdir - tikinti icazəsi təqdim edə və özünüzü kadastr planı ilə məhdudlaşdıra bilməzsiniz. Kottec və ya yaşayış evi tikintisi zamanı sənədlər paketi tam olmalıdır.
Etibarlı tikinti şirkətindən yaşayış kottecinin standart layihəsinin sifarişi və ya alınması zamanı bütün lazımi sənədlərin icrasını asanlaşdırmaq mümkündür.
Davam edən tikinti necə ötürülür?
Tamamlanmış obyektdə olduğu kimi, köçürmə təhvil-qəbul aktı adlanan müvafiq akt tərtib edilərək imzalanmaqla həyata keçirilir. Müəyyən işlərin (məsələn, bitirmə) tamamlanmasını və ya başa çatdırılmasını tələb edən başa çatmaqda olan tikintiyə gəldikdə, bu cür çatışmazlıqların bütün tərkibi qəbul zamanı imzalanmış müqavilədə öz əksini tapmalıdır.
Əsaslanırtəsdiq edilmiş qəbul-qəbul şəhadətnaməsi ilə müqavilənin şərtlərinə əsasən yerinə yetirilən iş nəhayət ödənilə bilər.
"davam edən iş" hüquqları haqqında
Sirr deyil ki, son illərdə və onilliklərdə tikinti bazarında vəziyyət iqtisadi cəhətdən qeyri-sabit olmuşdur. Bu halda, tikintisi davam edən bütün növlərdən söhbət qeyri-kommersiya məqsədli daşınmaz əmlakdan, yəni mənzildən gedir. Təcrübədən gələn çoxsaylı hallar göstərir ki, çox, çox vaxt, maliyyə problemləri olduqda, tərtibatçılar həqiqətən tikilmiş binaların səhmdarlara təhvil verilməsi prosesini gecikdirməyə çalışırlar. Bəzən onlar tamamilə iflas etməyi seçirlər.
Səhmdar öz qanuni maraqlarını qorumaq üçün nə etməlidir? Belə bir vəziyyətdə, başa çatmaqda olan tikinti obyektinin (payın) bir hissəsi olan əmlaka sahibliyini tanımaq imkanı kömək üçün gələcəkdir. Bunu etmək üçün məhkəməyə müraciət edin.
Öhdəliklərini yerinə yetirməyən tərtibatçıya qarşı iddia qaldırmaq üçün sənədlər toplayarkən bir sıra məqamlar nəzərə alınmalıdır:
- Belə kateqoriyalı işlərə sözügedən ümumi tikinti obyektinin yerləşdiyi (ərazi üzrə) məhkəmələr tərəfindən baxılır.
- Əslində tamamlanmış, lakin istismara verilməmiş obyekt deməkdir. Tərtibatçı vaxt üçün oynayırsa (yəni öz öhdəliklərinin icrasının gecikməsindən danışırıq), bu hal məhkəməyə müraciət etmək üçün əsas ola bilməz.səhmdarın obyektin mülkiyyətinin tanınması.
Bəzən məhkəmə təcrübəsində (istisna halında) tikilməkdə olan obyektin hazırlıq dərəcəsi 75%-dən olduqda obyektin payına mülkiyyət hüququnun tanınması nümunələri var. Amma bu halları daha çox istisna kimi qəbul etmək olar. Tikilməkdə olan binanın tamamlanma dərəcəsi 90% və ya daha yüksək olduqda, qənaətbəxş məhkəmə qərarının alınması ehtimalı yüksəkdir. Üstəlik, məhkəməyə evin hazır olduğuna dair sübutların təqdim edilməsi birbaşa pay sahibinin (iddiaçının) işidir.
Həmçinin:
- İddia ərizəsində səhmdar bütün “başa çatan iş” obyektinə mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb edə bilməz. Onun hüququ, inşaatçı ilə bağlanmış müqavilədə göstərilən obyektin yalnız mütənasib hissəsini tələb etməkdir. Çox vaxt hüquqi cəhətdən savadsız pay sahibləri "mənzil", "qaraj" və ya "avtomobil sahəsi" mülkiyyətinin tanınması üçün iddia qaldırırlar. Burada aydınlıq gətirmək lazımdır ki, şərikli tikinti vahidi rəsmən istifadəyə verilənə qədər, hüquqi mənada o, tam hüquqlu daşınmaz əmlak sayıla bilməz.
- Bu mülkiyyət hüququnun yaranması yalnız mövcud olan, tikilməkdə olan obyekt (bina, ev) daxilində yerləşdiyi yeri dəqiq müəyyən edilə bilən obyekt üçün mümkündür. Bu, müqavilənin şərtlərinə və mövcud layihə sənədlərinə əsasən edilir.
- Səhmdarın belə bir iddia ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququ yalnız tam təmin edildiyi haldaödəniş baxımından tərtibatçı ilə müqavilə üzrə öz öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi.
İnşaatçıya qarşı iflas proseduru baş verdikdə, mənzilə və ya müştərək tikintinin digər bölməsinə belə bir hüququn tanınması yalnız onu istifadəyə vermək üçün icazə olduqda və tərəflər təhvil-təslim aktını imzaladıqda mümkündür. arbitraj məhkəməsinin iflas üçün müraciət etdiyi tarixdən əvvəl.
